不動産売却後に確定申告が必要なケースとは？必要書類や期間なども解説！

不動産を売却すると、確定申告が必要になることがあります。
必要な確定申告をしないとペナルティが生じる可能性があるので、必要性をしっかりと確認することが大切です。
そこで今回は神奈川県鎌倉市や横浜市、湘南エリアなどで不動産売却をご検討中の方に向けて、確定申告が必要なケースについてご説明します。
必要書類や確定申告の期間などもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却後に確定申告が必要になる2つのケースとは

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得を税務署に申告し、納税額を確定することです。
「所得」には給与所得や事業所得のほかに、不動産売却によって得た利益である譲渡所得なども該当します。
そのため、不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要です。
そして、不動産を売却して譲渡損失が生じた場合は、基本的に確定申告は必要ありません。
ただし、譲渡損失が生じた場合でも、特例などを適用したいときは確定申告が必要です。
つまり、確定申告が必要になるのは以下の2つのケースだといえます。

• 譲渡所得が生じたケース
• 特例などを適用するケース

なお、給与年収が2,000万円以下の会社員などの場合、給与所得の確定申告は会社がおこなうので、通常は個人で申告する必要はありません。
ただ、譲渡所得は申告分離課税に該当し、給与所得などと分けて税額を計算するので、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合は会社員でも確定申告が必要です。
そのため、確定申告が必要な2つのケースについて、それぞれ確認しておきましょう。

確定申告が必要なケース①譲渡所得が生じた場合

譲渡所得とは不動産売却によって生じた利益のことで、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額とは、不動産を売却した価格のことです。
取得費には不動産の購入にかかった費用、譲渡費用には不動産の売却にかかった費用が該当します。
この式で計算をして譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要です。
なお、譲渡所得にかかる税金は「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類で、これらは総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。
譲渡所得税は譲渡所得に税率を乗じて算出され、税率は売却した不動産の所有期間によって決まります。
所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」に該当し、税率は39.63％です。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315％です。

確定申告が必要なケース②特例などを適用する場合

譲渡所得税には、税金の負担を軽減できるさまざまな特例があります。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。
つまり、この特例を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には譲渡所得税が発生しません。
ただ、特例を適用するためには確定申告が必要です。
確定申告の必要性は譲渡所得税が発生するかどうかではなく、譲渡所得の有無によって決まるので、間違えないように注意しましょう。
なお、先述した譲渡所得を求める式の計算結果がマイナスになった場合は、利益ではなく損失が生じたことになります。
不動産の売却によって生じた損失は「譲渡損失」といい、この場合は基本的に確定申告をする必要がありません。
ただし、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例を適用する場合は、確定申告が必要です。

不動産売却後の確定申告で準備するべき必要書類とは

不動産の売却で譲渡所得が生じて確定申告をする際は、必要書類を準備します。
どのような必要書類があるのか、確認しておきましょう。

不動産売却後の確定申告で使う必要書類とは

確定申告のおもな必要書類は、以下のとおりです。

• 確定申告書第一表、第二表（B様式）
• 申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 土地や建物の登記事項証明書
• 不動産の購入時と売却時の売買契約書や仲介手数料などの領収書

上記の必要書類のうち、譲渡所得の内訳書までの3点は税務署で入手します。
登記事項証明書は、法務局で入手しましょう。
そして、売買契約書と領収書などは、自分で保管しているものを準備します。
これらは譲渡所得の計算に使う譲渡価額や取得費、譲渡費用を確認するための必要書類です。
そのため、紛失すると取得費や譲渡費用などに加えることができず、譲渡所得が増えてしまう可能性があります。
譲渡所得が増えると譲渡所得税の税額が上がってしまうので、紛失しないように注意しましょう。

不動産売却後に確定申告をおこなう際の流れとは

必要書類をそろえたら、以下の手順で確定申告を進めましょう。

• 譲渡所得税の金額を算出する
• 書類に必要事項を記入する
• 所轄の税務署に提出する
• 納税する

なお、確定申告の際に納税するのは、譲渡所得税のうち「所得税」と「復興特別所得税」です。
住民税は5月以降に納付書が届くので、支払いの準備をしておきましょう。

不動産売却後の確定申告をおこなう期間や場所とは

不動産売却後の確定申告はいつでもできるわけではなく、申告期間が決まっています。
定められた期間を過ぎてしまうとペナルティが生じる可能性があるので、注意しましょう。

確定申告の申告期間とは

確定申告の申告期間は、基本的に不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日です。
申告期間はその年によって異なる可能性があるので、税務署や国税庁の公式サイトなどで確認しておきましょう。
なお、申告期間を過ぎてしまうと、以下のようなペナルティが生じる可能性があります。

• 無申告加算税が課される
• 延滞税が課される

確定申告をしないと無申告加算税が課され、納めるべき税額の50万円までの部分には15%、50万円を超える部分には20%を乗じた金額が請求されます。
そして、これに加えて延滞税も課され、「納付期限の翌日から納付日までの日数に応じた税率を、納めるべき税額に乗じた金額」を納めなくてはなりません。
ですから、確定申告は申告期間内におこなうことが大切です。
とくに、不動産を売却してから期間が空く場合は、忘れないように注意しましょう。

確定申告をおこなう場所とは

確定申告の申告書は、住所地を管轄している税務署へ提出します。
申告書の提出方法には、以下の3つがあります。

• 直接持参する
• 郵送する
• e-Taxを利用する

確定申告の時期は税務署が混み合うので、ご自身ですべての準備ができる場合は郵送かe-Taxがおすすめです。
記入方法がわからなくて相談したい場合などは、税務署で確認しながら申告書を完成させて提出しましょう。
なお、確定申告は税理士に依頼することも可能です。
ただし、税理士に依頼する場合は、報酬として10～20万円ほどの費用がかかります。
確定申告の時期には税務署などで無料相談をおこなっていることがあるので、疑問点や不明点がある場合はそちらも利用してみましょう。

まとめ

不動産売却によって譲渡所得が生じた場合は翌年に確定申告が必要なので、定められた時期にきちんと申告をしましょう。
私たち「湘浜不動産株式会社」は神奈川県鎌倉市を中心に、横浜市や湘南エリアで不動産売却をサポートしております。
売却のご相談や査定のご依頼などがございましたら、お気軽にお問い合わせください。