空き家を現状のままや更地で売りたいときにはどうする？売却方法を解説！

空き家を売りたいとき、そのままの状態にするのか建物を解体するのかでお悩みの方も多いのではないでしょうか。
いずれの方法も不動産売却においては一長一短があるため、希望する取引条件に応じて選ぶのがポイントです。
そこで今回は、空き家を売却する方法や費用の目安について解説します。
鎌倉市を中心に横浜市、湘南エリアに空き家をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

空き家を現状のままで売りたいときの方法とは？

空き家を現状のままで売りたいときには、2つの方法があります。

1. 中古住宅として売る
2. 古家付き土地として売る

それぞれどのような特徴なのか、確認していきましょう。

中古住宅として売る

空き家の状態が良い、築年数が浅いなどの条件がそろっている場合には、中古住宅としての売却が期待できます。
中古住宅であれば建物部分にも値段が付くため、少しでも高く売りたいときにおすすめの方法です。
たとえば木造住宅の場合、築年数が20年未満であれば中古住宅として売れる場合があります。

注意点
中古住宅として売却する際は、契約不適合責任を問われる可能性がある点に注意してください。
買主に告知していない不具合や欠陥が見つかると、損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりすることがあります。
そこで、不動産売却にあたってはホームインスペクションを実施するなどして、建物の状態をしっかりとチェックするのがポイントです。

古家付き土地として売る

木造住宅は築20年を超えると建物部分の価値はゼロとなり、古家として扱われるのが一般的です。
そのため、空き家を売りたいときには古家付き土地としての売却を目指すことになります。
古家付き土地とは、古い家屋が建っている土地を意味します。
売却価格は土地のみの評価になり、中古住宅よりも安価での取引となることが多いです。
しかし建物を解体する手間がかからないため、なるべく早く空き家を売りたいときにおすすめの方法です。

注意点
古家付き土地として売却する場合、古家部分については価値がないので、契約不適合責任を免責にしておくことが重要です。
ただし、土地部分については契約不適合責任を負わなければなりません。
たとえば不動産売却後に地中埋設物が見つかったとき、買主に告知していなければ売主の責任で撤去する必要があります。

建物の状態で判断する

中古住宅として売れるのか、古家付き土地として売れるのかは、建物の状態によって変化します。
築20年を超えていても、老朽化があまり進んでいなければ建物部分に価格が付くことがあります。
このほか、古民家としての需要が見込める場合もあります。
一方で、築20年未満でも建物の傷みが激しければ値段は下がってしまうでしょう。

空き家を更地で売りたいときの方法とは？

空き家の状態によっては、建物を解体し更地にしたほうが良いケースがあります。
以下に当てはまる場合には、更地としての売却を検討してみてください。

• 建物の老朽化が著しい（中古住宅としての売却が難しい）
• 売却活動中の空き家を管理する手間を省きたい
• なるべく早く売りたい

更地として売却するメリット

不動産の持ち主には、所有者責任があります。
不動産の売却中も同様で、空き家を適切に管理しなければなりません。
しかし空き家を解体し更地にすれば、建物部分については管理の手間が省けます。
とくに建物の老朽化が著しい場合には、倒壊などのリスクを避けるため更地にするのがおすすめです。
また、買主にとっては更地は購入してすぐに建物を建てられるメリットがあります。
そのため、中古住宅として売れる見込みがない場合には、更地にしたほうが買主が見つかる可能性が高まるでしょう。

更地として売却するデメリット

更地するためには、建物の解体費用がかかります。
解体費用は不動産の売却代金を受け取る前なので、自己資金から工面しなければなりません。
また、更地にすると住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置も受けられなくなります。
売却活動が長くなると、税金の負担が大きくなるため注意してください。

再建築不可物件に注意

建築基準法により、再建築不可物件に指定されている場合には、建物を解体せずに売るのがおすすめです。
いったん取り壊してしまうと、新たに建物を建てられないためです。
以下に当てはまる空き家は、再建築不可物件の可能性があるため注意してください。

• 道路に接する間口が2m未満
• 土地が幅員4m以上の道路に面していない
• 市街化調整区域に所在している

空き家を更地にして売りたい場合には、上記に該当しないかを確認しましょう。
そこで、解体する前に不動産会社へ相談するのがおすすめです。

空き家を売りたいときにかかる費用とは？

空き家を売りたいときには、さまざまな費用がかかります。
どのような費用がかかるのか、支払いのタイミングとともに確認していきましょう。

相続登記費用

空き家を相続で取得した場合には、相続登記費用がかかります。
相続登記にかかる費用は次のとおりです。

• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4％
• 書類取得費：5,000円～2万円
• 司法書士への依頼料：5～8万円

相続登記により名義を変更しないと不動産売却できないため、なるべく早く手続きをおこないましょう。

譲渡所得税

空き家の売却により利益が生じると、譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）が課せられます。
課税譲渡所得の計算方法は次のとおりです。
課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
売却した空き家の取得にかかった費用は取得費、売却にかかった費用は譲渡費用に計上してください。
また、一定の要件を満たしていると特別控除を利用できます。
たとえば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」では、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。

譲渡所得の税率
譲渡所得に適用される税率は、所有期間ごとに次のように定められています。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

解体費用

空き家を更地にして売りたい場合には、解体費用がかかります。
建物の構造別の、解体費用の目安は以下のとおりです。

• 木造：3～5万円/坪
• 鉄骨造：4～6万円/坪
• RC造：6～8万円/坪

このほか、使用されている建材や建物の大きさによっても解体費用は変化します。
そこで、解体を依頼するときはあらかじめ見積もりを取るようにしましょう。

補助金を利用できる場合がある

市区町村によっては、空き家の解体にあたり補助金を支給している場合があります。
申請の時期や方法、補助金の支給要件は自治体によって大きく異なります。
そのため、空き家を解体する前に制度の有無を確認してみてください。

まとめ

空き家を売却するときのポイントについて解説しました。
空き家を解体すべきかどうかは、さまざまな要素で判断しなければなりません。
そこで、まずは価格査定を依頼して空き家の価値がどのくらいあるのかを調べましょう。
私たち「湘浜不動産株式会社」は、鎌倉市を中心に横浜市、湘南エリアで価格査定の依頼を承っております。
空き家を売りたいがどうすれば良いのかお悩みの方も、お気軽にご相談ください。