鎌倉市の物件は不動産売却しやすい？住みやすさや地価などから検証！

不動産に心理的瑕疵がある場合は、売却時に注意が必要です。
心理的瑕疵があると売却に影響が生じる可能性があり、契約不適合責任を問われる心配もあるからです。
そこで今回は、神奈川県鎌倉市を中心に横浜市や湘南エリアなどで不動産売却をご検討中の方に向けて、心理的瑕疵とは何かご説明します。
不動産売却時に生じる影響や告知義務についてもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却に影響が生じる「心理的瑕疵」の特徴とは

心理的瑕疵の読み方は「しんりてきかし」です。
瑕疵とは傷や欠陥のことで、住むことに心理的な負担を感じる出来事を心理的瑕疵といいます。
では、どのような出来事が心理的瑕疵に該当するのでしょうか。

心理的瑕疵に該当する出来事とは

心理的瑕疵になる可能性があるのは、人が亡くなったなどの出来事です。
ただし、人が亡くなったことがある不動産すべてが心理的瑕疵にあたるとは限りません。
心理的瑕疵に該当するのは、おもに自殺や殺人事件などで人が亡くなった場合です。
そのような過去がある不動産は、「事故物件」と呼ばれることもあります。
病死や事故死などの日常生活において起こり得る死は、基本的には心理的瑕疵になりません。
ただし、「発見されるまでに時間が経ってしまい、特殊清掃が必要になった」などのように、多くの方が心理的な負担を感じる内容だと、病死や事故死でも心理的瑕疵になります。
このように、「心理的な負担を感じるかどうか」が基準となっていることが、心理的瑕疵の難しいところです。
感じ方は人によって異なるので、同じ出来事でも負担を感じる方と気にしない方がいるでしょう。
けれども、過去に人が亡くなっている不動産は、売却前にその出来事が心理的瑕疵に該当するかどうかを見極めなくてはなりません。
その理由は、心理的瑕疵がある不動産を売却する際は買主に告知する必要があり、あとから発覚すると問題になってしまうからです。
ですから、もし判断に迷ったり確信が持てなかったりする場合は、不動産会社へご相談ください。

心理的瑕疵以外の瑕疵とは

不動産には、心理的瑕疵のほかにも以下ような瑕疵があります。

• 物理的瑕疵
• 法律的瑕疵
• 環境的瑕疵

これらの瑕疵がある不動産を売却する際も、心理的瑕疵と同様に買主へ告知する必要があるので、それぞれの特徴を押さえておきましょう。
物理的瑕疵とは、不動産自体にある傷や欠陥のことです。
壁のひび割れや雨漏り、土壌汚染などが該当します。
法律的瑕疵とは法律的な問題のことで、該当するのは建築基準法や消防法などに抵触しているケースです。
たとえば、接道義務を満たしていない不動産には法律的瑕疵があるといえます。
環境的瑕疵とは、不動産の周辺環境にある瑕疵のことです。
道路や線路による騒音や、近隣に墓地などの嫌悪施設がある場合などは、環境的瑕疵になります。
環境的瑕疵は、心理的な負担を感じるという点が心理的瑕疵と似ていますが、「現在不動産の周辺で起きていること」は環境的瑕疵とされています。
一方、「過去にその物件で起きたこと」は心理的瑕疵になるので、この点から判別しましょう。

心理的瑕疵がある不動産を売却する際に生じる影響とは

心理的瑕疵があると、不動産売却に影響が生じる可能性が高いと考えられます。
生じる可能性があるのは、「売却価格への影響」と「売却にかかる期間への影響」です。
なぜこれらの影響が生じてしまうのか、それぞれご説明します。

心理的瑕疵があることで不動産の売却価格に影響が生じる理由

心理的瑕疵のある不動産は、資産価値が下がります。
不動産の資産価値は「その不動産が市場で売却できる価額」とほぼ同じなので、資産価値が下がると売却価格も下がります。
そのため、心理的瑕疵がある不動産は類似物件よりも売却価格が安くなるという影響が生じてしまうのです。
一般的に売却価格は自殺の場合は3割ほど、殺人事件の場合は5割ほど下がるといわれています。
ただし、どのくらいの影響が生じるかは、個々の物件によって異なります。
心理的瑕疵となる出来事が起きてからある程度の年数が経っていると、比較的影響が少ないかもしれません。
また、不動産が利便性の高いエリアにあるなど、立地条件が良い場合も影響が少なく済む可能性があります。
しかし、自殺や殺人事件が起きてから日が浅かったり、立地条件がそれほど良くなかったりすると、さらに金額を下げる必要があるでしょう。
このように、心理的瑕疵が売却価格に与える影響の大きさは、さまざまな要素によって変わるので注意しましょう。

心理的瑕疵があることで不動産売却にかかる期間に影響が生じる理由

価格が相場より安くても、心理的瑕疵がある物件に住みたいと思う方は少ないでしょう。
そのため、心理的瑕疵のある不動産を売り出しても購入希望者がなかなか現れず、売却に時間がかかる可能性があるのです。
不動産売却には通常3か月～半年ほどかかるといわれていますが、心理的瑕疵のある不動産はさらに長引く恐れがあります。
ただし、なかには心理的瑕疵をそれほど気にしない方や、内容によっては購入を検討しようと考える方がいます。
そのような方に購入してもらうためには、「この金額なら妥当」と感じてもらえる価格を設定することが重要です。

心理的瑕疵がある不動産を売却する際の告知義務とは

先述のとおり、心理的瑕疵がある場合、不動産売却で影響が生じてしまいます。
また、心理的瑕疵のある不動産を売却する際は買主への告知義務があるので、伝えずに売ると契約不適合責任を問われてしまいます。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約した内容と異なる場合に、売主が負う責任です。
たとえば、心理的瑕疵があることを売買契約書に記載しないで売却すると、契約内容と異なるとみなされて契約不適合責任を問われてしまいます。
もし契約不適合責任を負った場合は、修繕や代金減額などで対応することが一般的です。
しかし、心理的瑕疵の場合はこれらの対応では解決できない可能性が高く、契約解除になってしまうこともあるので注意しましょう。

告知義務の有無を判断する基準とは

告知義務が発生するケースは、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で確認しましょう。
このガイドラインによると、「その不動産で発生した自然死や病死、不慮の死」と「その不動産の隣接住戸などで発生した死亡事案全般」は、告知義務がないとされています。
ただし、告知義務には「人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」という原則があります。
これらの点をふまえると、売却の際に告知義務が発生するのは、以下のような出来事が起こった不動産だといえるでしょう。

• 自殺や殺人事件
• 火災による死亡
• 変死や不審死
• 上記以外の死で、特殊清掃などが必要になったケース

なお、このガイドラインには「いつまで告知義務があるか」という点は記載されていません。
告知義務が守られなかったとみなされると、売主は契約不適合責任を問われてしまうので、判断に迷ったときは不動産会社へご相談ください。

まとめ

不動産に心理的瑕疵があると、売却に影響が生じる可能性があります。
だからといって告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われてしまうので、買主にはきちんと伝えましょう。
私たち「湘浜不動産株式会社」は神奈川県鎌倉市を中心に、横浜市や湘南エリアなどで不動産売却をサポートしております。
心理的瑕疵がある不動産の売却をお考えの方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。